韩世同:好嘢!广州一手公积金贷款放宽至30年

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楼市日日谈

2019年8月30日（第122期）

话题概述

8月28日，广州市住房公积金管理中心网站发布《广州住房公积金管理中心关于调整贷款业务流程有关问题的通知》。根据该通知，广州市住房公积金缴存职工，购买一手现房申请住房公积金贷款，最长贷款期限由20年放宽至30年，贷款期限和楼龄之和不得超过40年。据了解，近年来广州住房公积金管理中心采取了一系列措施，提高住房公积金贷款发放效率，提升便民利民的服务水平。根据此次“通知”，广州市住房公积金缴存职工在购买一手现房申请住房公积金贷款时，最长贷款期限将延长至30年，同时需要满足贷款期限和楼龄之和不得超过40年。据了解，因为一手现房已经确权在开发商名下，所以在公积金贷款中，一手现房是被当成二手房来操作的。根据广州住房公积金管理中心的相关规定，此前，一手现楼申请住房公积金贷款，最长贷款期限仅为20年。另外，广州市面上存在一些拿地很久，或者建好后开发商捂盘等原因，迟迟未销售出去的楼房，这些房屋虽然是一手现房，但是楼龄已经比较长了，所以“通知”要求，贷款期限和楼龄之和不得超过40年，对“一手现房最长贷款30年”的规定，做了有效补充。

楼市观察家韩世同

昨天一早，我在“广州PLUS”看到原创晓洋的一篇报道，题目是《突发！广州公积金新政：一手房贷款年限或将缩短！》。当时我没有特别的留意，只是随意看了一下，感觉主要是说，公积金贷款的30年限还要和楼龄加年限的都不得超过40年这样的一个话题。

后来，昨天上午广东电视台也就这个话题邀请我做采访。他们给我提供的资料，也是有强调30年的贷款，楼龄不能超过40年。这些资料都没有特别强调，楼龄的计算的方法是从哪个时段开始；还有一个也没有特别强调的是：原来公积金的贷款最长是只能20年。所以，我当时就没有特别地看清这一次公积金调整的意图是什么意思。

如果要是原来公积金贷款只能贷20年，现在调到30年，等于是延长了10年，而不是说公积金会缩短，应该是放宽了。楼龄的计算，我也看到今天的一些报道，强调的是从小确权开始，即开发商办理确权的时候开始计算楼龄，这种现象就是普遍存在的；如果是以业主拿到房产证才开始算楼龄的话，这个时间就完全不一样。

我今天看了凤凰网房产广州站转发广州日报昨天比较详尽的一篇报道，题目是《一手现房公积金贷款 广州放宽期限至30年》，非常明确是放宽期限的。广州房博士昨天在公众号也有一篇报道，题目是《广州住房公积金贷款新规：一手现房公积金贷款放宽期限至30年》。

我们来看一下，这两篇文章都讲得非常的明确，虽然内容差不多是一样的。第一点，购买广州市行政区划范围内一手房（含一手期房、一手现房）申请住房公积金组合贷款的职工，可以在银行网点或广州住房置业担保有限公司业务网点提交贷款申请，这是便民措施。第二点，住房公积金贷款资格审批通过后，由业务受理网点负责借款合同的面签工作。第三点，是购买一手现房申请住房公积金贷款，贷款期限不得超过30年，贷款期限和楼龄之和不得超过40年。按照广州PLUS的报道介绍，这条规定原来只是针对二手房的，现在对一手也实施了。如果针对二手房的楼龄，可能问题就更大了，因为如果30年的楼龄基本上是不可以申请公积金贷款。第四点，购买已小确权的一手现房申请住房公积金贷款，需要提供房屋评估报告。

这两篇报道都特别指出了公积金原来的贷款，仅限于最长是20年的。如果现在延长到30年，可以说对购房者，尤其是首次置业的刚需购房者，肯定是一个极大的利好。公积金贷款本身的利率比较低，而且期限越长的话，供楼的负担就越轻，这个对楼市肯定是一大利好。至于楼龄的计算方法，新政是强调从小确权就开始计算，这对于一些烂尾的项目，或者是开发后由于各种原因一直无法销售的一些楼盘是不利的。我觉得楼龄过长的问题，原则上跟捂盘是没有太大关系的，就是有捂盘也不可能捂个十年八年。

其实，开发商自持也未必是一件坏事。自持的话，到最后不仅是房屋租金可以回报，而且房屋增值的空间会更大。如果十年前开发商销售跟10年后销售，产品可能会有些落后，但是实际上房屋价值肯定是会有非常大的幅度的提升。所以，我觉得这次的公积金新政对购房者是一大利好。特别是对于首次置业的刚需，供楼负担可以减轻很多，因为公积金这部分也是可以按30年来计算了，这样子供楼的负担就不会有以前这么重了。

本文部分图片来源于网络

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